Zakup garażu w niektórych sytuacjach może wymagać formy aktu notarialnego, a w niektórych wystarczy standardowa umowa kupna-sprzedaży. Zobacz, kiedy musisz udać się do rejenta, by dokonać transakcji, a kiedy nie będzie to konieczne. Sprawdź też, co powinno się znaleźć w umowie kupna-sprzedaży i pobierz darmowy wzór dokumentu z naszej strony.
Czym jest umowa kupna-sprzedaży?
Umowa kupna-sprzedaży to umowa cywilnoprawna, na mocy której sprzedający przenosi na kupującego prawo własności przedmiotu transakcji. Nabywający natomiast zobowiązuje się zapłacić ustaloną cenę. Umowa jest często stosowana przy sprzedaży pojazdów, jednak można wykorzystać ją również w innych sytuacjach, takich jak np. właśnie nabycie garażu. O tym, kiedy jest to możliwe, decyduje status prawny przedmiotu sprzedaży.
Akt notarialny przy sprzedaży garażu – kiedy jest konieczny?
W świetle prawa garaż nie jest traktowany jako jeden rodzaj obiektu. W zależności od tego, jak został wybudowany, może być np. pełnoprawnym budynkiem lub częścią innej nieruchomości. Takie rozróżnienie jest ważne, ponieważ zależy od niego to, czy przy sprzedaży będzie konieczna forma aktu notarialnego, czy nie.
W przypadku garaży, które są trwale związane z gruntem, tj. murowanych, osadzonych na fundamencie, należy sporządzić akt notarialny. Są one traktowane jako osobne nieruchomości, a ich nabycie wiąże się z przeniesieniem prawa własności razem z gruntem, na którym je postawiono.
Akt notarialny sporządza się także wtedy, gdy garaż jest prawnie związany z mieszkaniem. W takiej sytuacji nie może być on przedmiotem osobnej transakcji, a musi być sprzedany wraz z lokalem. Podobna procedura obowiązuje, gdy garaż stanowi miejsce postojowe w ramach udziału w nieruchomości wspólnej.
Brak aktu notarialnego w tych przypadkach sprawi, że umowa będzie z mocy prawa nieważna. Oznacza to, iż własność garażu nie przejdzie na kupującego, nawet jeśli ten dokona płatności.
Kiedy można zawrzeć umowę kupna-sprzedaży garażu?
Umowę kupna-sprzedaży garażu można zawrzeć zamiast aktu notarialnego, jeśli obiekt nie jest trwale związany z gruntem, czyli np. nie jest postawiony na fundamencie. Oznacza to, że można go bez problemu zdemontować i przenieść bez uszkodzenia konstrukcji czy samego podłoża. Przykładem takiego garażu jest np. tzw. blaszak.
Z punktu widzenia Kodeksu cywilnego (KC) nie jest on nieruchomością, nie stanowi części składowej gruntu i jest uznawany za rzecz ruchomą. Spełnia więc przesłanki do zastosowania umowy kupna-sprzedaży, którą możesz sporządzić samodzielnie bez obecności rejenta.
Ważne jest jednak to, że w takiej sytuacji transakcji podlega wyłącznie garaż jako obiekt, a nie garaż wraz z gruntem i prawem do korzystania z niego. Jeśli chcesz nadal go użytkować w obecnym położeniu, konieczne będzie odrębne uregulowanie tej kwestii, np. poprzez umowę dzierżawy działki.
Umowa kupna-sprzedaży garażu a prawo do korzystania z gruntu
Prawo dopuszcza kilka form uregulowania korzystania z terenu pod garażem. Najczęściej są to:
- umowa dzierżawy,
- umowa najmu,
- pisemna zgoda właściciela gruntu.
Wszystkie powyższe formy mogą zostać zawarte w zwykłej umowie pisemnej, bez konieczności sporządzania aktu notarialnego. Wynika to z faktu, że nie dochodzi w tym przypadku do przeniesienia własności nieruchomości czy ustanowienia prawa rzeczowego, a regulacje dotyczą wyłącznie sposobu korzystania z gruntu.
Warto dodać, że w opisanej sytuacji zawsze możesz sporządzić akt notarialny, jeśli np. chcesz nadać umowie szczególną rangę lub gdy przemawiają za tym inne przesłanki. Mogą to być np. ustalenie długoterminowego charakteru korzystania z gruntu czy ustanowienie dodatkowych praw związanych z użytkowaniem go.
Co powinna zawierać umowa kupna-sprzedaży garażu?
Sporządzenie umowy kupna-sprzedaży garażu blaszanego we wspomnianych przypadkach nie wymaga wizyty u notariusza. Nadal warto jednak zadbać o prawidłowe zapisy w dokumencie. Dobrze sporządzona umowa powinna być precyzyjna i kompletna. To zagwarantuje jej ważność i zabezpieczy strony przed nadużyciami. Co dokładnie powinno się znaleźć w dokumencie?
Dane stron zawierających umowę
Umowę zawierają właściciel garażu (sprzedający) oraz osoba nabywająca garaż (kupujący). Dane identyfikujące strony, które powinny się znaleźć w dokumencie to:
- imię i nazwisko,
- adres zamieszkania,
- PESEL lub NIP,
- seria i numer dowodu osobistego.
Dokładny opis garażu
W umowie należy dokładnie opisać, co jest przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży. Do najważniejszych informacji w tym zakresie należą:
- opis konstrukcji (np. garaż blaszany, drewniany, murowany, z prefabrykatu),
- powierzchnia i wymiary obiektu,
- stan techniczny (w tym ewentualne usterki).
Warto też upewnić się, że sprzedający ma prawo własności do garażu, które powinien móc potwierdzić np. na podstawie umowy lub faktury.
Cena i sposób zapłaty
Jest to kolejny bardzo ważny element umowy. Cena sprzedaży powinna być określona słownie i liczbowo. Do tego warto dopisać termin zapłaty oraz wskazać sposób, w jaki środki zostaną przekazane sprzedającemu (np. przelewem na konto lub gotówką w dniu wydania obiektu).
Oświadczenia stron
Dodatkowym elementem, który warto zawrzeć w umowie kupna-sprzedaży, są oświadczenia stron. Przykładowo:
- „sprzedający oświadcza, że jest właścicielem przedmiotu sprzedaży”,
- „garaż jest wolny od obciążeń”.
Warto podkreślić, że tego rodzaju oświadczenia wynikają wprost z zasad odpowiedzialności sprzedającego określonych w Kodeksie cywilnym. W razie sporu pozwalają jednoznacznie ustalić, jakie zapewnienia zostały złożone przez sprzedającego w porównaniu do stanu faktycznego.
Pamiętaj! Umowę kupna-sprzedaży garażu, podobnie jak każdą inną, podpisuje się w dwóch jednakowych egzemplarzach, po jednej dla każdej ze stron.
Nie chcesz pominąć żadnego ważnego elementu w zawieranej umowie? Pobierz gotowy wzór dokumentu z naszej strony. Wystarczy wypełnić puste pola, wydrukować oświadczenie (w dwóch kopiach) i je podpisać.
Ile kosztuje sporządzenie umowy kupna-sprzedaży garażu?
Samo zawarcie umowy kupna-sprzedaży nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi kosztami, jeśli samodzielnie sporządzisz treść pisma lub pobierzesz gotowy wzór, który u nas znajdziesz. Wówczas nie będziesz ponosić kosztów pomocy prawnej.
Koszty wynikają z zawarcia umowy, gdy dochodzi do powstania obowiązku podatkowego. Obciążają one kupującego lub sprzedającego – w zależności od tego, jaki podatek ma zastosowanie w danej sytuacji.
- Jeżeli sprzedaż garażu odbywa się pomiędzy osobami prywatnymi, kupujący ma obowiązek zapłacić podatek PCC. Stanowi on 2% wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży (w tym wypadku garażu). Podatek należy wykazać na formularzu PCC-3 i zapłacić w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy. Z daniny są zwolnione rzeczy ruchome o wartości do 1000 zł.
- Gdy sprzedaż garażu odbywa się w ramach działalności gospodarczej, tj. sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT, transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jego stawka wynosi standardowo 23%, jednak w poszczególnych przypadkach są możliwe niższe stawki czy zwolnienia.
Jeżeli sprzedaż garażu wymaga sporządzenia aktu notarialnego, koszty są wyższe, ponieważ obejmują taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty sądowe. W takich przypadkach PCC pobiera i rozlicza notariusz, a strony nie muszą składać żadnych odrębnych deklaracji w tym zakresie.
Zapamiętaj, jeśli kupujesz garaż razem z gruntem: podatek PIT obowiązuje sprzedającego, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku nabycia garażu. Co do zasady stawka wynosi 19%.
