Wzór wypowiedzenia umowy najmu mieszkania

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może nastąpić bez względu na to, czy jest to umowa na czas określony czy też nieokreślony. Wyjaśniamy w szczegółach, jak bez problemów przejść przez ten proces oraz załączamy wzór wniosku wypowiedzenia umowy najmu, jaki należy przedłożyć właścicielowi domu czy mieszkania.

Wypowiedzenie umowy najmu to właściwie dwie sytuacje: kiedy umowa jest podpisana na czas określony (oznaczony) i nieokreślony (nieoznaczony). W każdej z nich obowiązują nieco inne przepisy. Do tego dochodzi jeszcze kwestia zapisów zawartych w samej umowie, na które zgodziły się obie strony – jeśli nie są one sprzeczne z odgórnymi przepisami, mają moc prawną.

W idealnym świecie umowę najmu można rozwiązać za porozumieniem stron – w teorii zawsze jest to możliwe, w praktyce niekoniecznie. Analizujemy szczegółowo różne sytuacje.

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu mieszkania?

Żeby wypowiedzenie umowy najmu mieszkania lub domu miało moc prawną, musi posiadać określoną formę i treść. Taki dokument powinien zawierać następujące dane:

• datę i miejsce podpisania wypowiedzenia;
• prawidłowe dane osoby wypowiadającej umowę najmu;
• prawidłowe dane drugiej strony umowy najmu;
• informację, co zawiera dokument, czyli nagłówek „wypowiedzenie umowy najmu”;
• wskazanie umowy, której dotyczy wypowiedzenie („wypowiadam umowę najmu z dnia…”);
• podstawę prawną złożenia wypowiedzenia, czyli konkretny artykuł Kodeksu Cywilnego lub paragraf z umowy najmu;
• doprecyzowanie, o jaki lokal chodzi (adres);
• datę, w której umowa najmu ma przestać obowiązywać;
• uzasadnienie złożenia wypowiedzenia;
• podpis wypowiadającego umowę. 

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony i nieokreślony – jaka różnica?

Jak już zaznaczyliśmy na początku artykułu, wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony odbywa się w nieco inny sposób niż umowy na czas określony. W pierwszym przypadku większe znaczenie mają odgórne zapisy prawne, w drugim uzgodnienia wpisane w samej umowie.

Umowy najmu mieszkania na czas określony

Najczęściej w umowie najmu pospisywanej na czas określony znajdują się zapisy dotyczące jej wypowiedzenia, jednak nie jest to powszechnie stosowana praktyka. Co zrobić w takiej sytuacji? Najprostszym wyjściem jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Przykładowo, umowę chce wypowiedzieć najemca. Wynajmujący może się na to zgodzić pod warunkiem, że najemca znajdzie kogoś na swoje miejsce. W ten sposób właściciel utrzyma ciągłość zysków z nieruchomości, co jest dla niego najważniejsze, a lokator będzie mógł zmienić miejsce zamieszkania. Rozwiązanie umowy może się też odbyć w oparciu o karę finansową, np. zatrzymanie kaucji lub jej części przez wynajmującego.

W nieco trudniejszej sytuacji znajduje się wynajmujący, który przy braku dobrej woli najemcy, nie może wypowiedzieć umowy na czas określony przed jej wygaśnięciem i usunąć najemcy z lokalu.

Do omówienia pozostaje jeszcze kwestia wypowiedzenia umowy ze względu na złamanie warunków umowy przez jedną ze stron, ale ten wątek poruszymy w dalszej części tekstu.

Rozwiązanie umowy za porozumienie stron i wypowiedzenie umowy to dwie różne czynności prawne. W pierwszym wariancie konieczna jest zgoda obu stron, w drugim mamy do czynienia z jednostronnym oświadczeniem osoby składającej wypowiedzenie.

Umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony

Umowę na czas nieokreślony, oczywiście, też można wypowiedzieć i może to zrobić każda ze stron, stosując się do zapisów tejże umowy. W tym kontekście istotne są również zasady określone w artykule 673 § 2 Kodeksu Cywilnego, gdzie doprecyzowane są terminy, w jakich wypowiedzenie może zadziałać. Te są z kolei zależne od sposobu, w jaki najemca opłaca czynsz właścicielski. Jeśli opłaty są wnoszone co miesiąc – z czym spotykamy się najczęściej – wypowiedzenie należy złożyć z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego.

 

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony – terminy złożenia wypowiedzenia
Opłacanie czynszu przez najemcę	Długość okresu wypowiedzenia
Raz na miesiąc	1 miesiąc
Rzadziej niż raz na miesiąc	3 miesiące
Częściej niż raz na miesiąc	3 dni
Codziennie	1 dzień

Oprac. własne na podstawie zapisów Kodeksu Cywilnego.

 

Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby wypowiedzieć umowę najmu z dłuższym wyprzedzeniem, niż przewidują przepisy – w ten sposób możemy wiele ułatwić drugiej stronie. W tabeli uwzględniliśmy tylko minimalne okresy, w których powinno się to zrobić. 

Kto może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?

Oczywiście, umowę najmu mieszkania czy umowę najmu krótkoterminowego może wypowiedzieć każda ze stron, chociaż nie na jednakowych zasadach. Różnice widoczne są szczególnie przy natychmiastowym wypowiedzeniu.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez lokator

W określonej sytuacji najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym i przestają wówczas obowiązywać zapisy umowy tratujące o wypowiedzeniu. Dzieje się tak wtedy, kiedy lokal w momencie przekazania go przez właściciela posiadał istotne wady, o których lokator nie został poinformowany. Zatajenie ważnych informacji daje więc pełne prawo do legalnej rezygnacji z mieszkania i nie poniesienia z tego tytułu żadnych konsekwencji, finansowych czy prawnych.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez właściciela

Wynajmujący może z kolei wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym w następujących sytuacjach:

1. Gdy najemca użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień właściciela nie zaprzestaje tego robić.
2. Gdy najemca zaniedbuje lokal do tego stopnia, że jest on narażony na straty lub uszkodzenia.
3. Gdy najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności.
4. Gdy najemca wynajmuje, podnajmuje lub bezpłatnie użycza lokal lub część lokalu osobom trzecim, a właściciel nie wyraził na to pisemnej zgody.

Trzeba jeszcze doprecyzować, że samo niepłacenie czynszu przez najemcę nie umożliwia właścicielowi natychmiastowego wypowiedzenia umowy. Najpierw musi on powiadomić lokatora o takim zamiarze oraz wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległości finansowych. Musi to też odbyć się drogą pisemną. Jeśli wynajmujący nie zastosuje się do tej procedury, wypowiedzenie nie nabierze mocy prawnej.

O czym pamiętać przy wypowiedzeniu umowy najmu?

Ważne jest, żeby wypowiedzenie zostało złożone na piśmie i żeby jego odbiór został pokwitowany. Można to zrobić osobiście lub wysyłając list polecony. Koniecznie trzeba też zadbać o właściwe zredagowanie wypowiedzenia i wpisanie w nim wszystkich niezbędnych informacji.

Kolejnym krokiem jest rozliczenie się obu stron z protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania na wynajem. To zadecyduje m.in. o zwrocie kaucji dla najemcy – w części lub w całości.

Złożenie wypowiedzenia umowy najmu przez jedną ze stron może być kłopotliwe dla drugiej strony i powodować niepotrzebne emocje. Warto więc przekazać taką informację jak najszybciej, żeby dać najemcy bądź wynajmującemu czas na przygotowanie się do zmiany. Oczywiście, zwykłe przekazanie informacji, np. telefonicznie, to tylko dobra praktyka i niezbędne jest złożenia wypowiedzenia również na piśmie.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania a ubezpieczenie

Częstą praktyką jest ubezpieczanie nieruchomości przeznaczonej na wynajem. Polisy mieszkaniowe może wykupić i najemca, i wynajmujący, co jest w pełni legalne i nie kłuci się ze sobą – po prostu każda ze stron dodatkowo zabezpiecza swoje interesy. W momencie wypowiedzenia umowy najmu przez jedną ze stron lub też jej wygaśnięciu, ubezpieczenie nie musi przestać obowiązywać.

Polisa mieszkaniowa wykupiona przez właściciela lokalu obowiązuje bez względu na to, kto mieszka w tym lokalu (nie może tylko stać on pusty w dłuższym okresie). Tak więc zmiana najemcy nie wpływa w żaden sposób na polisę, która stale obowiązuje. Jeśli właściciel chce kontynuować najem i podtrzymać ubezpieczenie, nie musi nic zmieniać. Jeśli natomiast sam chce się wprowadzić do lokalu, może wprowadzić pewne korekty w zakresie ochrony, np. włączyć w ubezpieczenie ruchomości domowe.

Polisa mieszkaniowa dla najemcy chroni, przede wszystkim, jego mienie ruchome, często też posiada rozszerzenie w postaci OC w życiu prywatnym. Tak skonstruowany zakres jest więc dość uniwersalny i jeśli zmienimy miejsce zamieszkania, czyli najmiemy kolejną nieruchomość, ubezpieczenie będzie nadal obowiązywało – wystarczy tylko skontaktować się z towarzystwem w celu podania mu nowego adresu i ewentualnych innych zmian, np. podwyższenie sum ubezpieczenia.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Polisę mieszkaniową zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego, można bez problemów kupić online, czy to na stronie towarzystwa, czy przez porównywarkę ubezpieczeń nieruchomości. Druga opcja daje nam możliwość wcześniejszego sprawdzenia cen dla produktu, który nas interesuje. Można to zrobić w bardzo prosty sposób, dosłownie w kilka minut. Wystarczy tylko: 

1. Uzupełnić formularz o dane nieruchomości (jej rodzaj, metraż, adres, rok budowy, itp.).
2. Wskazać formę własności – w tym miejscu zaznaczamy, czy potrzebujemy polisy dla najemcy, czy dla wynajmującego.
3. Wprowadzić inne dane o charakterze bardziej formalnym (historia ubezpieczenia, szkody z ostatnich lat, termin rozpoczęcia nowego okresu ochronnego, itp.).
4. Wskazać mienie, które chcemy chronić z polisy – najemca może wybrać ruchomości domowe i nakłady inwestycyjne; wynajmujący mury, elementy stałe i mienie ruchome.
5. Dobrać rozszerzenia do podstawowego zakresu ochrony (powódź, kradzież z włamaniem, stłuczenie przedmiotów szklanych, OC w życiu prywatnym).
6. Wskazać wartość poszczególnych rodzajów mienia, czyli ustalić dla nich sumy ubezpieczenia.
7. Zatwierdzić dane i przejrzeć oferty z tabeli, m. in. od takich towarzystw, jak: Proama, Generali, Link4, Wiener, Benefia, Europa, Inter Polska, mtu24.pl, Nationale-Nederlanden i Allianz. 
8. Wprowadzić dane osobowe niezbędne do finalizacji transakcji oraz wybrać preferowaną formę opłacenia składki (BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay).

Jeśli zaznaczymy, że jesteśmy najemcami, procedura korzystania z porównywarki będzie uproszczona, ponieważ polisy dla lokatorów nie muszą zawierać np. szczegółowych informacji o nieruchomości (ubezpiecza się tutaj mienie ruchome i ewentualnie część elementów stałych, ale już nie mury)