Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może nastąpić bez względu na to, czy jest to umowa na czas określony, czy też nieokreślony. Wyjaśniamy w szczegółach, jak bez problemów przejść przez ten proces oraz załączamy wzór wniosku wypowiedzenia umowy najmu, jaki należy przedłożyć właścicielowi domu czy mieszkania.
Umowa najmu mieszkania lub domu może być podpisana na czas określony (oznaczony) i nieokreślony (nieoznaczony). W każdej z tych sytuacji obowiązują nieco inne zasady. Do tego dochodzi jeszcze kwestia zapisów zawartych w samej umowie, na które zgodziły się obie strony – jeśli nie są one sprzeczne z odgórnymi przepisami, mają moc prawną.
W idealnym świecie umowę najmu można rozwiązać za porozumieniem stron – w teorii zawsze jest to możliwe, w praktyce niekoniecznie. Analizujemy szczegółowo różne sytuacje.
Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu mieszkania?
Żeby wypowiedzenie umowy najmu mieszkania lub domu miało moc prawną, musi mieć określoną formę i treść. Taki dokument powinien zawierać następujące dane:
- datę i miejsce podpisania wypowiedzenia;
- prawidłowe dane osoby wypowiadającej umowę najmu;
- prawidłowe dane drugiej strony umowy najmu;
- informację, co zawiera dokument, czyli nagłówek „wypowiedzenie umowy najmu”;
- wskazanie umowy, której dotyczy wypowiedzenie („wypowiadam umowę najmu z dnia…”);
- podstawę prawną złożenia wypowiedzenia, czyli konkretny artykuł Kodeksu Cywilnego lub paragraf z umowy najmu;
- doprecyzowanie, o jaki lokal chodzi (adres);
- datę, w której umowa najmu ma przestać obowiązywać;
- uzasadnienie złożenia wypowiedzenia;
- podpis wypowiadającego umowę.
Wypowiedzenie powinno mieć formę pisemną – w innym przypadku udowodnienie jego złożenia będzie bardzo trudne lub niemożliwe. Dokument ten trzeba dostarczyć drugiej stronie umowy najmu, co może odbyć się osobiście (za pokwitowaniem) lub listownie (list polecony z potwierdzeniem odbioru).
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony i nieokreślony – jaka jest różnica?
Jak już zaznaczyliśmy na początku artykułu, wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony odbywa się w nieco inny sposób niż umowy na czas określony. W pierwszym przypadku większe znaczenie mają odgórne zapisy prawne, a w drugim – uzgodnienia zawarte w dokumencie.
Umowy najmu mieszkania na czas określony
Najczęściej w umowie najmu pospisywanej na czas określony znajdują się zapisy dotyczące jej wypowiedzenia, jednak nie jest to powszechnie stosowana praktyka. Co zrobić w takiej sytuacji? Najprostszym wyjściem jest rozwiązanie jej za porozumieniem stron.
Przykładowo, umowę chce wypowiedzieć najemca. Wynajmujący może się na to zgodzić pod warunkiem, że znajdzie on kogoś na swoje miejsce. W ten sposób właściciel utrzyma ciągłość zysków z nieruchomości, co jest dla niego najważniejsze, a lokator będzie mógł zmienić miejsce zamieszkania. Rozwiązanie umowy może się też odbyć w oparciu o karę finansową, np. zatrzymanie kaucji lub jej części przez wynajmującego.
W nieco trudniejszej sytuacji znajduje się wynajmujący, który przy braku dobrej woli najemcy nie może wypowiedzieć umowy na czas określony przed jej wygaśnięciem i usunąć lokatora z lokalu.
Do omówienia pozostaje jeszcze kwestia wypowiedzenia umowy ze względu na złamanie warunków przez jedną ze stron, ale ten wątek poruszymy w dalszej części tekstu.
Rozwiązanie umowy za porozumienie stron i wypowiedzenie umowy to dwie różne czynności prawne. W pierwszym wariancie konieczna jest zgoda obu stron, w drugim mamy do czynienia z jednostronnym oświadczeniem.
Umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony
Umowę na czas nieokreślony też można wypowiedzieć i może to zrobić każda ze stron, stosując się do zapisów w dokumencie. W tym kontekście istotne są również zasady określone w artykule 673 § 2 Kodeksu Cywilnego, gdzie doprecyzowane są terminy, w jakich wypowiedzenie może zadziałać. Te są z kolei zależne od sposobu, w jaki najemca opłaca czynsz właścicielski. Jeśli opłaty są wnoszone co 30 dni – z czym spotykamy się najczęściej – wypowiedzenie należy złożyć z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony – terminy złożenia wypowiedzenia
Opłacanie czynszu przez najemcę Długość okresu wypowiedzenia
Raz na miesiąc 1 miesiąc
Rzadziej niż raz na miesiąc 3 miesiące
Częściej niż raz na miesiąc 3 dni
Codziennie 1 dzień
Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby wypowiedzieć umowę najmu z dłuższym wyprzedzeniem, niż przewidują przepisy – w ten sposób możemy wiele ułatwić drugiej stronie. W tabeli uwzględniliśmy tylko minimalne okresy, w których powinno się to zrobić.
Rozwiązanie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym
Umowę najmu mieszkania (w tym krótkoterminowego) może wypowiedzieć każda ze stron, chociaż nie na jednakowych zasadach. Różnice widoczne są szczególnie przy natychmiastowym zerwaniu współpracy.
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez lokatora
W określonej sytuacji najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym. Przestają wówczas obowiązywać zapisy traktujące o wypowiedzeniu. Dzieje się tak wtedy, kiedy lokal w momencie przekazania go przez właściciela miał istotne wady, o których lokator nie został poinformowany. Zatajenie ważnych informacji daje więc pełne prawo do legalnej rezygnacji z mieszkania bez poniesienia z tego tytułu żadnych konsekwencji, finansowych czy prawnych.
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez właściciela
Wynajmujący może z kolei wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym w następujących sytuacjach:
- gdy najemca użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień właściciela nie zaprzestaje tego robić,
- gdy lokator zaniedbuje mieszkanie do tego stopnia, że wynajmujący jest narażony na straty,
- gdy najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności,
- gdy lokator wynajmuje, podnajmuje lub bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim, a właściciel nie wyraził na to pisemnej zgody.
Trzeba jeszcze doprecyzować, że samo niepłacenie czynszu przez najemcę nie umożliwia właścicielowi natychmiastowego wypowiedzenia umowy. Najpierw musi on powiadomić lokatora o takim zamiarze oraz wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległości finansowych. Musi to też odbyć się drogą pisemną. Jeśli wynajmujący nie zastosuje się do tej procedury, wypowiedzenie nie nabierze mocy prawnej.
O czym pamiętać przy wypowiedzeniu umowy najmu?
Ważne jest, żeby wypowiedzenie zostało złożone na piśmie, a jego odbiór został pokwitowany. Można to zrobić osobiście lub wysyłając list polecony. Koniecznie trzeba też zadbać o właściwe zredagowanie wypowiedzenia i wpisanie w nim wszystkich niezbędnych informacji.
Kolejnym krokiem jest rozliczenie się obu stron z protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania na wynajem. To zadecyduje m.in. o zwrocie kaucji dla najemcy – w części lub w całości.
Złożenie wypowiedzenia umowy najmu przez jedną ze stron może być kłopotliwe dla tej drugiej i powodować niepotrzebne emocje. Warto więc przekazać taką informację jak najszybciej, żeby dać najemcy bądź wynajmującemu czas na przygotowanie się do zmiany. Oczywiście, zwykłe przekazanie informacji, np. telefonicznie, to tylko dobra praktyka i niezbędne jest złożenia wypowiedzenia również na piśmie.
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania a ubezpieczenie
Polisa mieszkaniowa wykupiona przez właściciela lokalu obowiązuje bez względu na to, kto w nim mieszka (nie może tylko stać on pusty przez dłuższy czas). Tak więc zmiana najemcy nie wpływa w żaden sposób na polisę, która stale obowiązuje. Jeśli właściciel chce kontynuować najem i podtrzymać ubezpieczenie, nie musi nic zmieniać. Jeśli natomiast sam chce się wprowadzić do lokalu, może wprowadzić pewne korekty w zakresie ochrony, np. włączyć w ubezpieczenie ruchomości domowe.
Polisa mieszkaniowa dla najemcy chroni przede wszystkim jego mienie ruchome. Często ma też rozszerzenie w postaci OC w życiu prywatnym. Tak skonstruowany zakres jest więc dość uniwersalny i jeśli ubezpieczona osoba zmieni miejsce zamieszkania, czyli najmie kolejną nieruchomość, ubezpieczenie będzie nadal obowiązywało – wystarczy tylko skontaktować się z towarzystwem w celu podania mu nowego adresu i ewentualnych innych zmian, np. podwyższenie sum.
Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na wynajem?
Polisę mieszkaniową zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego, można bez problemów kupić online – na stronie towarzystwa lub przez porównywarkę ubezpieczeń nieruchomości. Druga opcja daje możliwość wcześniejszego sprawdzenia cen dla produktu, który Cię interesuje. Można to zrobić w bardzo prosty sposób, dosłownie w kilka minut.
Jeśli kupując polisę zaznaczysz, że jesteś najemcą, procedura korzystania z porównywarki będzie uproszczona, ponieważ ubezpieczenia dla lokatorów nie muszą zawierać np. szczegółowych informacji o nieruchomości (ubezpiecza się tutaj mienie ruchome i ewentualnie część elementów stałych, ale już nie mury).
