Wykup mieszkania komunalnego

Mieszkania komunalne to szansa dla mieszkańców gminy, którzy zarabiają najmniej, na znalezienie taniego dachu nad głową. Takie nieruchomości zazwyczaj są wynajmowane, ale niekiedy można je też wykupić. Jak to zrobić? Jakie dokumenty są potrzebne w tym procesie?

Kto może skorzystać z mieszkania komunalnego?

Mieszkania komunalne są wynajmowane jedynie osobom, które spełniają odpowiednie warunki. Każda gmina określa je samodzielnie. Najczęściej ograniczenia dotyczą:

• maksymalnego miesięcznego dochodu,
• minimalnej liczby dzieci,
• zakazu dysponowania inną nieruchomością mieszkalną,
• minimalnego okresu zameldowania na terenie konkretnej gminy.

Szczegółowe informacje można znaleźć na stronie internetowej lub w urzędzie swojej gminy. W tym miejscu zazwyczaj są też dostępne wzory wniosków o przyznanie mieszkania komunalnego, które w każdym regionie Polski mogą wyglądać zupełnie inaczej.

Na czym polega wykup mieszkania komunalnego?

Mieszkania komunalne są wynajmowane osobom, które zarabiają najmniej, a jednocześnie spełniają dodatkowe wymogi postawione przez urząd gminy. Takie lokale można wykupić (za znacznie mniejszą kwotę) dopiero po upłynięciu odpowiedniego czasu najmu. Różni się on w zależności od lokalizacji, ale zazwyczaj wynosi 5-10 lat.

O wystawieniu lokalu na sprzedaż decyduje gmina. W tym przypadku obowiązuje zasada pierwokupu, zgodnie z którą to najemca ma prawo nabyć nieruchomość jako pierwszy. Dopiero gdy on zrezygnuje z takiej transakcji, mieszkanie trafia na ogólny rynek.

Uwaga! Nabycie lokalu komunalnego w ramach pierwokupu jest opcją dostępną jedynie dla osób, które wynajmują nieruchomość przez określony czas, a jednocześnie regularnie opłacają czynsz. 

Czy mieszkanie komunalne można sprzedać?

Tak, mieszkanie komunalne można sprzedać, ale dopiero po upływie 5 lat od zakupu. W innym przypadku konieczny jest zwrot bonifikaty, która zazwyczaj osiąga wartość kilkuset tysięcy złotych. Wyjątek stanowi sytuacja, w której właściciel chce zbyć lokal na rzecz członka najbliższej rodziny.

Ile kosztuje wykupienie mieszkania komunalnego od gminy?

Cena za metr kwadratowy mieszkania komunalnego różni się w zależności od gminy, a także wielu innych czynników, jak dokładna lokalizacja nieruchomości, jej stan techniczny, wielkość czy nawet piętro. Wycena takich budynków zawsze jest przeprowadzana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dopiero po poznaniu dokładnej wartości nieruchomości gmina może zdecydować o wysokości bonifikat, czyli dopłat do zakupu danego lokalu. Niekiedy pokrywają one nawet 90% całej kwoty. Oznacza to, że w praktyce takie mieszkanie można nabyć za zaledwie kilka-kilkanaście procent jego wartości. Nie jest tak jednak zawsze – gmina nie ma obowiązku wydawania bonifikat dla najemców. Może ona zdecydować o sprzedaży nieruchomości za jej pełną cenę.

Warto wiedzieć! Wysokość dopłat jest wyliczana indywidualnie. Gmina bierze pod uwagę np. długość wynajmu lokalu przez konkretną osobę.

Czy każde mieszkanie komunalne można wykupić?

O tym, czy dane mieszkanie komunalne będzie można kupić, decyduje gmina. Czasami urząd sam ogłasza, które nieruchomości zostaną wystawione na sprzedaż, a kiedy indziej następuje to na wniosek najemcy. Zdarzają się też sytuacje, w których kilku sąsiadów chce wykupić swoje lokale w tym samym czasie. Zazwyczaj zwiększa to szansę na udzielenie zgody na taką operację przez urząd gminy.

Mieszkania komunalnego nie można nabyć, gdy:

• stan techniczny lokalu lub całego budynku jest zły,
• istnieją problemy dotyczące stanu prawnego – np. w związku ze spadkobiercami starającymi się o zwrot mienia,
• okres wynajmu nieruchomości jest zbyt krótki,
• najemca nie opłacał regularnie czynszu.

Wniosek o wykup mieszkania komunalnego

W każdej gminie wniosek o wykup mieszkania komunalnego może wyglądać nieco inaczej. Z tego powodu najlepiej pobrać go ze strony internetowej lub w urzędzie.

Co do zasady dokument powinien zawierać takie informacje jak:

• nazwa i adres organu właściwego,
• imię, nazwisko, adres i telefon kontaktowy wnioskującego,
• prośba o wyrażenie zgody na nabycie lokalu mieszkalnego,
• dokładny adres nieruchomości,
• data rozpoczęcia wynajmu mieszkania,
• numer umowy lub decyzji, która stanowi podstawę prawną do zajmowania lokalu,
• oświadczenie o braku zalegania z opłatami z tytułu najmu,
• oświadczenie o niepobieraniu dodatku mieszkaniowego (przez minimum rok przed datą złożenia wniosku).

Dokument musi zostać podpisany przez wnioskującego. W niektórych gminach można złożyć go przez Internet, ale w większości przypadków procedura ma standardową formę i wymaga wizyty w urzędzie.

Załączniki do wniosku o wykup mieszkania komunalnego

Wniosek o wykup mieszkania komunalnego jest tylko jednym z wielu dokumentów, które muszą trafić do urzędu gminy. Oprócz niego potrzebne są:

• aktualna umowa najmu lub decyzja o przydziale lokalu,
• dowód wpłaty kaucji mieszkaniowej (jeśli była),
• zaświadczenie o zameldowaniu (wymagane tylko w niektórych gminach),
• akt zgonu lub stwierdzenie nabycia spadku (jeśli najemca jest spadkobiercą dotychczasowego mieszkańca nieruchomości).

Komplet dokumentów musi trafić do urzędu miasta lub gminy odpowiedniego dla lokalizacji mieszkania komunalnego.

Jak wygląda procedura wykupu mieszkania komunalnego?

Pierwszym krokiem jest złożenie kompletnego wniosku o wykup mieszkania komunalnego. Dokument ten jest analizowany przez pracowników urzędu gminy, którzy wydają decyzję pozytywną lub negatywną i uzasadniają ją na piśmie. Dopiero po uzyskaniu pozwolenia na wykupienie lokalu można przejść do kolejnych etapów procedury.

Po wydaniu decyzji pozytywnej urząd zleca wycenę nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu. Specjalista analizuje wszystkie parametry mieszkania i całego budynku oraz przygotowuje operat szacunkowy. Jest on podstawą do wyliczenia wysokości bonifikaty. Lokal komunalny nie może zostać sprzedany za cenę niższą niż ta wskazana przez rzeczoznawcę, ale większość tej sumy może zostać pokryta przez wspomniane świadczenie dla najemców.

Jeżeli wnioskujący zaakceptuje ofertę urzędu, następuje podpisanie aktu notarialnego. W dokumencie tym wskazuje się odrębną własność lokalu mieszkalnego.

Pamiętaj! Cały proces może trwać nawet 18 miesięcy.

Opłaty związane z wykupem lokalu komunalnego

Najemca lokalu komunalnego, który wnioskuje o jego wykup, ponosi wyższe koszty niż tylko pozostałe kilka-kilkanaście procent wartości nieruchomości. Mowa tu o wydatkach związanych z:

• taksą notarialną i opłatami sądowymi pobieranymi przez notariusza,
• usługami rzeczoznawcy majątkowego.

Niektóre gminy pozwalają na rozłożenie płatności na raty. Wówczas pierwsza z nich musi zostać uiszczona przez ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego gruntu.