Po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu konieczne jest zwrócenie lokalu w stanie niepogorszonym niż ten, który wynika z normalnego użytkowania wyposażenia. Zdarzają się jednak sytuacje, w których najemcy nie chcą opuścić nieruchomości. Wówczas właściciel może przygotować wezwanie do zwrotu wynajmowanego lokalu. Jakie elementy powinien zawierać ten dokument i jaką ma moc prawną?
Kiedy dochodzi do bezumownego zajmowania lokalu?
Bezumowne zajmowanie lokalu ma miejsce wtedy, gdy mieszkaniec nie ma żadnego tytułu prawnego do dalszego korzystania z nieruchomości. Najczęściej do takiej sytuacji dochodzi po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy najmu. Zdarza się, że lokatorzy nie chcą opróżnić mieszkania i zwrócić właścicielowi kluczy, mimo że już dawno nie powinni przebywać w lokalu.
Bezumowne zajęcie nieruchomości ma też miejsce wtedy, gdy:
- mieszkanie było długo nieużywane i pozbawione opieki, a w tym czasie bezprawnie wprowadziła się tam obca osoba;
- komornik nie może wykonać wyroku eksmisyjnego, bo aktualnie obowiązuje okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca nie można usuwać bezprawnych lokatorów, którzy nie mają innego miejsca do życia);
- doszło do śmierci właściciela i nie uregulowano kwestii dotyczących osób, które z nim mieszkały.
Jaki cel ma wezwanie do opuszczenia i zwrotu wynajmowanego lokalu?
Wezwanie do opuszczenia i zwrotu wynajmowanego lokalu nie jest w stanie zmusić nieuczciwego najemcy do wyprowadzenia się z nieruchomości. Taką moc ma jedynie orzeczenie sądu i związana z nim eksmisja. Dokument przygotowany przez właściciela mieszkania ma na celu:
- przypomnienie najemcy, że umowa wygasła lub skończył się okres wypowiedzenia,
- ostrzeżenie lokatora, że jeśli nie wyprowadzi się z mieszkania, sprawa zostanie skierowana do sądu.
Dokument ten jest też ważnym dowodem w trakcie późniejszego postępowania. Potwierdza on, że właściciel próbował rozwiązać problem polubownie.
Jak powinno wyglądać wezwanie do opuszczenia i zwrotu wynajmowanego lokalu?
Wezwanie do opuszczenia i zwrotu wynajmowanego lokalu musi zawierać określone elementy. To takie informacje jak:
- data i miejsce sporządzenia,
- dane wynajmującego (właściciela nieruchomości),
- dane lokatora,
- dane umowy najmu, która wygasła lub została wypowiedziana,
- podpis właściciela.
W dokumencie musi znaleźć się też data opróżnienia lokalu (termin nie może być krótszy niż 7 dni od dostarczenia pisma). Po jej upływie właściciel może skierować sprawę do sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce zamieszkania najemcy – w tym przypadku jest to lokalizacja bezprawnie zajmowanej nieruchomości.
Dobrym pomysłem jest również zawarcie ostrzeżenia o skierowaniu sprawy na drogę sądową, jeśli lokator nie wyprowadzi się w wyznaczonym terminie. To właśnie ta informacja jest w stanie wystraszyć osoby nielegalnie zajmujące nieruchomość i skłonić je do dobrowolnego opróżnienia mieszkania. Trzeba jednak pamiętać, że nie mogą być to komunikaty bez pokrycia. Ciągłe przedłużanie terminu opuszczenia lokalu bez podjęcia kroków prawnych może sprawić, że lokator będzie zajmować nieruchomość latami.
Jak doręczyć wezwanie do opuszczenia i zwrotu wynajmowanego lokalu?
Wezwanie do opuszczenia i zwrotu wynajmowanego lokalu można doręczyć na dwa sposoby:
- osobiście,
- za pośrednictwem tradycyjnej poczty.
W pierwszym przypadku warto zadbać o to, by nieuczciwy lokator podpisał Twoją kopię dokumentu. Będzie to potwierdzeniem, że faktycznie otrzymał on wezwanie. W drugim konieczne jest nadanie listu poleconego, za potwierdzeniem odbioru.
Pamiętaj! Jeśli lokator nie odbierze dokumentu i dwukrotnie otrzyma awizo, zgodnie z prawem uznaje się, że został on skutecznie doręczony (domniemanie doręczenia). To zabezpieczenie na wypadek sytuacji, gdy nieuczciwy mieszkaniec świadomie unika listonosza lub wynajmującego.
Czy wezwanie do opuszczenia i zwrotu wynajmowanego lokalu jest obowiązkowe?
Złożenie wezwania do opuszczenia i zwrotu wynajmowanego lokalu jest obowiązkowe – to pierwszy krok w procesie eksmisji. Na jego podstawie właściciel może wytoczyć powództwo cywilne osobom, które nie chcą wyprowadzić się z bezprawnie zajmowanej nieruchomości. Zaleca się przygotowanie takiego dokumentu nie tylko ze względów prawnych – to potwierdzenie, że podjęto próbę ugodowego załatwienia sprawy. Ma to znaczenie zwłaszcza w sytuacji, gdy usunięcie nielegalnych lokatorów może doprowadzić do ich bezdomności.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu
Nie wszyscy wiedzą, że właściciel może wystąpić o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Jest on uprawniony do otrzymywania środków równych:
- wysokości potencjalnego czynszu – takiego, jaki mógłby uzyskać, wynajmując lokal innym osobom. Kwotę tę wylicza się na podstawie aktualnych cen rynkowych podobnych lokali w tej samej lokalizacji. Dzieje się to wtedy, gdy lokatorowi nie należy się mieszkanie zastępcze lub socjalne,
- wysokości czynszu określonego w treści wygasłej umowy – zasada ta dotyczy osób, które mają prawo do lokalu socjalnego lub zastępczego.
W praktyce uzyskanie takich środków może być bardzo trudne. Odszkodowanie to powinno pochodzić od nieuczciwych lokatorów, a trzeba pamiętać, że takie osoby zajmują cudze nieruchomości nie bez powodu. Zwykle nie mają pieniędzy, by wynająć kolejne mieszkanie lub przedłużyć umowę. Wyegzekwowanie należnej kwoty często jest więc niemożliwe – właściciel lokalu staje się kolejnym wierzycielem osób w złej sytuacji finansowej.
Ile trwa eksmisja nieuczciwych najemców?
Jeśli wezwanie do opuszczenia i zwrotu wynajmowanego lokalu nie zadziała, konieczne będzie wejście na drogę sądową. O ile w przypadku osób, którym przysługuje mieszkanie socjalne, kwestia ta nie jest skomplikowana (znalezieniem nowej nieruchomości zajmuje się gmina), o tyle w innej sytuacji proces może ciągnąć się miesiącami. Wydanie wyroku o eksmisji nie sprawia bowiem, że nieuczciwy najemca musi od razu opuścić lokal. Dopiero na jego podstawie rozpoczynają się czynności komornika, który musi poczekać z eksmisją aż pół roku. W tym czasie może okazać się, że na terenie gminy jest wolne mieszkanie socjalne i będzie możliwość przeniesienia do niego lokatora. Procedura wydłuża się też o okres zimowy, kiedy to nie można dokonywać eksmisji do noclegowni.
Pamiętaj też, że z nielegalnie zajmowanej nieruchomości nie można usunąć osób ciężko chorych, niepełnosprawnych i kobiet w ciąży, o ile nie zapewniono im innego miejsca zamieszkania.
