Najem krótkoterminowy mieszkania może zapewnić właścicielowi większy zysk niż wynajęcie mieszkania jednemu lokatorowi na rok lub kilka lat. Większy zarobek to jednak w tym przypadku więcej obowiązków, pewne ryzyko i wciąż nie do końca jasna sytuacja prawna. Wyjaśniamy wszystkie niuanse związane z najmem krótkoterminowym mieszkania.
W ostatnich latach najem krótkoterminowy systematycznie zyskuje na popularności. Turyści i biznesmani korzystali z niego chętnie nawet w okresie pandemii, ponieważ przy dobrej organizacji ta forma najmu minimalizowała kontakt z osobami trzecimi.
Z perspektywy właściciela nieruchomości wynajmowanie mieszkania na doby bywa jednak ryzykowne i wiąże się z szerszym zakresem obowiązków. Do tego dochodzą wątpliwości natury prawnej rodzące pytania o konieczność prowadzenia działalności gospodarczej czy sposób rozliczania podatku. I w końcu, jaki wzór zgłoszenia najmu okazjonalnego będzie poprawny? Czy może wystarczy sam protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania na wynajem?
Nie zapominajmy też o wciąż trwających pracach nad ustawowym unormowaniem najmu krótkoterminowego, co może zmniejszyć jego atrakcyjność pod względem opłacalności zarówno, dla właściciela, jak i najemcy.
Co to jest najem krótkoterminowy?
Na chwilę obecną najem krótkoterminowy nie posiada definicji prawnej. W praktyce, pod tym pojęciem rozumie się wynajmowanie najczęściej prywatnej nieruchomości osobom trzecim, głównie turystom i osobom podróżującym z interesach, na doby. Bazując na definicji tradycyjnego (długookresowego) najmu można też przyjąć, że najem krótkoterminowy polega na krótkotrwałym udostępnianiu lokali mieszkalnych najemcom.
Najem krótkoterminowy zdecydowanie różni się od tradycyjnego, bardziej przypominając usługi hotelarskie. W większości przypadków wynajmujący krótkoterminowo swoje mieszkania lub domy:
- nie podpisują z najemcami umów,
- nie spisują protokołów zdawczo-odbiorczych,
- nie pobierają kaucji.
Czynsz opłacany jest z góry i od razu wlicza się w niego media. Właściciele muszę też sprzątać swoje lokale, prać ręczniki i pościel, a także stale inwestować w reklamę. Inny jest też profil najemców, którymi najczęściej są turyści oraz osoby podróżujące w interesach, co sprawia, że najem krótkoterminowy jest opłacalny tylko w wybranych lokalizacjach.
Tradycyjnym najmem najczęściej zajmują się osoby fizyczne, a system prawny umożliwia im czerpanie dochodów na relatywnie prostych zasadach i bez konieczności zakładania działalności gospodarczej, a więc też bez dodatkowych opłat z tym związanych. Mogą oni też rozliczać podatek ryczałtem przy niskim progu podatkowym. W najmie krótkoterminowym sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, bo w zasadzie konieczne jest tutaj założenie firmy, co na chwilę obecną uniemożliwia korzystanie z ryczałtu.
Ile można zarobić na krótkoterminowym najmie mieszkania?
Wynajmowanie lokalu na doby zawsze będzie bardziej opłacalne od najmu tradycyjnego, jeśli założymy pełne lub duże obłożenie.
PRZYKŁAD
Załóżmy, że jesteśmy właścicielami kawalerki, którą możemy wynająć na stałe za 3000 zł. Ten sam lokal wynajmowany na doby za 200 zł za noc przyniesie nam w skali miesiąca przychód na poziomie 6000 zł, jeśli oczywiście sprzedamy wszystkie noclegi.
Nie jest to jednak nasz zysk, bo od tej kwoty trzeba jeszcze odliczyć koszty mediów, reklamy, sprzątania, prowadzenia działalności oraz podatki. Trzeba też brać pod uwagę roboczogodziny – przy najmie krótkoterminowym właściciel ma zdecydowanie więcej pracy niż przy najmie długookresowym. Mimo wszystko, najem krótkoterminowy kusi dużym zyskiem, większym niż najem klasyczny.
Gdzie opłaca się najem krótkoterminowy?
Najem krótkoterminowy jest o tyle specyficzny, że w określonych lokalizacjach jest opłacalny, a w innych niemal z góry skazany na porażkę. Jego specyfika wynika z popytu, który w tym przypadku generują, przede wszystkim, turyści oraz osoby podróżujące w celach służbowych bądź biznesowych. W naturalny sposób na najem krótkoterminowy największe zapotrzebowanie jest w miejscowościach turystycznych oraz większych aglomeracjach czy centrach biznesowych.
Idealną lokalizacją dla najmu krótkoterminowego są miejscowości takie jak Kraków. Z jednej strony, jest to druga co do wielkości aglomeracja w kraju, na obszarze której działa mnóstwo przedsiębiorstw. Z drugiej zaś strony, stolica Małopolski każdego roku przyciąga niezliczoną rzeszę turystów, w tym turystów zagranicznych. Oczywiście, w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku czy Poznaniu najem krótkoterminowy również ma rację bytu.
Miejscowości turystyczne zlokalizowane są głównie na północy i południu kraju, czyli, upraszczając, nad morzem i w górach. Do tego trzeba dodać również Mazury, Warmię czy Dolny Śląsk. W tej kategorii mieszczą się jednak większe i mniejsze ośrodki. Do tych pierwszych trzeba zaliczyć chociażby Zakopane czy Sopot, gdzie właściciele mieszkań na wynajem dobowy nie mogą narzekać na klientów przez cały rok. W drugiej kategorii umieścić trzeba miejscowości odwiedzane głównie w sezonie, gdzie liczba turystów jest jednak ograniczona. W takich rejonach ryzyko mniejszych zarobków z najmu krótkoterminowego jest nieco wyższe.
Jakie mieszkanie pod najem krótkoterminowy?
Mieszkania przeznaczone na najem krótkoterminowy muszą być inaczej wyposażone niż lokale wynajmowane na dłuższe okresy. Z pewnością, muszą być w pełni umeblowane i posiadać wszystkie podstawowe sprzęty RTV/AGD. Kliencie oczekują też obecności takich akcesoriów, jak pościel, ręczniki, naczynia czy sztućce, a także wliczonego w cenę Internetu czy telewizji. Istotną kwestią, szczególnie w centrach dużych miast, są też miejsca parkingowe.
Jeśli chodzi o standard, to nie ma reguły. Zapotrzebowanie jest zarówno na luksusowe apartamenty, jak i na lokale przypominające średniej klasy hostele. Niektórzy turyści oczekują wygód, inni zadowolą się czystym i wyposażonym w podstawowe sprzęty lokalem, które posłuży im za miejsce wypadowe do zwiedzania. Z osobami wysyłanymi w delegacje i wyjeżdżającymi w celach biznesowych jest podobnie.
Lokalizacja mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy również jest istotna. Najbardziej pożądane są centra dużych miast oraz miejsca położone w pobliżu głównych atrakcji turystycznych lub centr biznesowych. Opcjonalnie mogą to być lokalizacje dobrze skomunikowane z wymienionymi punktami. W miejscowościach górskich, w mniejszym stopniu nadmorskich, zainteresowaniem mogą się też cieszyć miejsca zaciszne i odludne, położone z dala od zgiełku promenady czy Krupówek.
Ile kosztuje krótkoterminowy najem mieszkania?
Szacuje się, że w Polsce jest ponad 40 000 lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy. W tej grupie znajdziemy bardzo zróżnicowane nieruchomości, począwszy od mikromieszkań o powierzchni kilkunastu mkw., przez zwykłe lokale o średnim standardzie, do luksusowych apartamentów i całych domów, w których może nocować kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt osób.
Jak łatwo się domyślić, zróżnicowanie cenowe również jest tutaj bardzo duże. Zależy ono standardowo od: lokalizacji, metrażu, standardu, okresu w roku (w sezonie lub poza sezonem) oraz liczby lokatorów. Istotne jest również to, czy wynajmujemy lokal bezpośrednio od właściciela, czy przez pośrednika, czyli np. jeden z portali typu booking.pl. Różnice w tym przypadku to kilka, maksymalnie kilkanaście procent.
Najem krótkoterminowy mieszkania – przepisy prawne i formalności
Dla osób zainteresowanych uzyskiwaniem dochodów z najmu krótkoterminowego kluczowe jest to, czy muszą do tego celu zakładać działalność gospodarczą, co wiąże się z dodatkowymi kosztami, większą liczbą formalności oraz dostępnymi sposobami opodatkowania. Odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa.
Przykładowo, jeśli posiadamy tylko jeden lokal, który wynajmujemy na doby w okresie letnim, czyli przez 2 czy 3 miesiące, to trudno powiedzieć, że prowadzimy działalność gospodarczą. Jeśli natomiast czerpiemy w ten sposób zyski przez cały rok i stale reklamujemy swoje usługi, no to w praktyce prowadzimy już firmę i powinniśmy ją zarejestrować. Niestety, trudno wskazać na konkretną granicę, po przekroczeniu której założenie działalności jest naszym prawnym obowiązkiem. Paradoksalnie, na pewno nie wynika ona ze skali osiąganych dochodów.
PAMIĘTAJ!
W większości przypadków zakłada się jednak, że do czerpania zysków z najmu krótkoterminowego potrzebna jest działalność gospodarcza.
W praktyce, przy wynajmowaniu lokali na doby najczęściej nie podpisuje się umowy najmu, nie spisuje protokołu zdawczo-odbiorczego i nie pobiera kaucji, jak ma to miejsce w tradycyjnym najmie. Dla gości byłyby to uciążliwe procedury, których woleliby uniknąć i które mogłyby ich zniechęcić do skorzystania z danej oferty. Opłatę za nocleg pobiera się najczęściej z góry za cały pobyt. Współcześnie rozwój najmu krótkoterminowego napędza działalność takich portali, jak airbnb.com czy booking.com. Pośredniczą one w procesie poszukiwania, rezerwacji i opłacenia noclegów, za co oczywiście pobierają opłaty.
Najem krótkoterminowy mieszkania – podatek
W roku 2023 jedynym możliwym sposobem opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Warto pamiętać, że co do najmu za rok 2022, podatnicy nadal mogą natomiast wybrać sposób rozliczenia.
WAŻNE!
Ryczałt jest liczony od przychodu, a nie od dochodu, jak to miało miejsce w przypadku skali podatkowej.
Wysokość podatku przy ryczałcie wynosi 8,5 proc. Jeśli jednak nasz roczny przychód przekroczy poziom 100 000 zł, wtedy ryczałt wyniesie 12,5 proc., ale tylko od kwoty nadpłaty.
Nie musimy informować Urzędu Skarbowego o ryczałcie jako sposobie rozliczania przychodów z tytułu najmu.
Sam ryczałt dotyczy najmu prywatnego. Osoby prowadzące w 2023 r. działalność gospodarczą wciąż mogą rozliczyć najem na zasadach ogólnych, liniowo lub ryczałtowo. Progi podatkowe to:
- 12 proc. – dochody nieprzekraczające pierwszego progu podatkowego;
- 32 proc. – dochody powyżej 120 000 zł rocznie;
- 19 proc. – niezależnie od wysokości osiąganych dochodów, tzw. podatek liniowy.
Od 2023 r. wspólne dla najmu prywatnego i najmu z działalności gospodarczej jest likwidacja tzw. amortyzacji mieszkań. Zgodnie z art. 22 ust c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji nie podlegają: budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Najem krótkoterminowy mieszkania – ubezpieczenie
Wynajmowane mieszkanie można bez problemów ubezpieczyć i nie ma tutaj większego znaczenia, czy mówimy o najmie krótkoterminowym, czy tradycyjnym. Jedynym ograniczeniem jest w zasadzie okres, na który wykupujemy polisę. Towarzystwa najczęściej ubezpieczają nieruchomości na rok, czasem na 2 lub 3 lata. Rzadko kiedy zdarzają się natomiast oferty na krócej niż pół roku. Nie stanowi to jednak w żaden sposób problemu dla osób, które trudnią się najmem krótkookresowym na stałe – mogę one wykupić polisę na rok lub dłużej i będzie ona obowiązywała bez względu na to, ilu lokatorów przewinie się przez nieruchomość w tym czasie.
Polisa dla wynajmującego w trybie krótkookresowym powinna chronić nie tylko mury i elementy stałe, jak najczęściej ma to miejsce w najmie tradycyjnym, ale i wyposażenie lokalu, czyli ruchomości domowe. Standardowo warto w niej zawrzeć szeroki wachlarz zdarzeń losowych, a także przynajmniej kilka dodatków, jak: OC w życiu prywatnym, Home Assistance, stłuczenie przedmiotów szklanych, kradzież z włamaniem czy wandalizm i dewastację.
Sprawdziliśmy na konkretnym przykładzie, ile może kosztować podstawowe ubezpieczenie lokalu wynajmowanego krótkookresowo. Pod uwagę wzięliśmy 50-metrowe mieszkanie o wartości (mury i elementy stałe) 500 000 zł i wyposażeniu wycenianym na 50 000 zł. W zakresie ochrony uwzględniliśmy wyłącznie zdarzenia losowe.
Za takie ubezpieczenie w wariancie od ryzyk nazwanych zapłacimy od 249 zł do 374 zł. W wersji All Risks składki wynoszą z kolei od 362 zł do 547 zł. Wszystkie kwoty odnoszą się do roku obowiązywania polisy, a poszczególne oferty różnią się od siebie w sposób minimalny, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.
Koszt podstawowego ubezpieczenia mieszkania pod najem krótkoterminowy jest relatywnie niewysoki. Zwyżki nastąpią w momencie, w którym zdecydujemy się na wariant All Risks czy też dokupimy kolejne rozszerzenia, jak OC w życiu prywatnym, powódź czy kradzież z włamaniem. W ten sposób wzrośnie też poziom bezpieczeństwa naszego majątku czy też interesu, a więc warto rozważyć nabycie poszerzonej polisy. Oszczędności lepiej szukać nie w zawężaniu zakresu ochrony, a w porównywaniu ze sobą produktów od konkurencyjnych towarzystw, ponieważ ich ceny, jak pokazuje tabela, potrafią być silnie zróżnicowane – mówi Michał Ratajczak, ekspert ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl.
Ubezpieczenie mieszkania na najem krótkoterminowy – porównanie ofert |
||
| Ubezpieczenie od zdarzeń nazwanych | ||
|
Towarzystwo |
W cenie |
Roczna składka
|
| Europa | Home Assistance, dewastacja | 269 zł |
| Benefia | Home Assistance | 274 zł |
| Mtu24.pl | Home Assistance | 294 zł |
| Wiener | Home Assistance, dewastacja | 297 zł |
| Link4 | Home Assistance, dewastacja | 326 zł |
| Proama | Home Assistance, dewastacja | 327 zł |
| Generali | Home Assistance, dewastacja, pakiet medyczny | 333 zł |
| Inter Polska | Home Assistance, dewastacja | 374 zł |
| Ubezpieczenie od zdarzeń wszystkich (All Risks) | ||
| Europa | Home Assistance, dewastacja, powódź | 362 zł |
| Benefia | Home Assistance, przedmioty szklane | 384 zł |
| Wiener | Home Assistance, dewastacja, powódź, przedmioty szklane | 423 zł |
| Inter Polska | Home Assistance, dewastacja | 489 zł |
| Proama | Home Assistance, dewastacja, przedmioty szklane | 493 zł |
| Generali | Home Assistance, dewastacja, przedmioty szklane, pakiet medyczny, NNW psa i kota | 506 zł |
| Link4 | Home Assistance, dewastacja | 547 zł |
Źródło: rankomat.pl (stan na: 25.01.2023 r.).
Gdzie najlepiej kupić ubezpieczenie krótkoterminowego najmu mieszkania?
Ubezpieczenie mieszkania pod najem, zarówno krótkoterminowy, jak i tradycyjny, można w kilka chwil kupić online. Podobnie polisę dla najemców. Najlepiej zakup poprzedzić porównaniem ze sobą większej liczby ofert, a obie te rzeczy ułatwi nam kalkulator ubezpieczeń. To proste i intuicyjne narzędzie pozwoli w dosłownie kilka minut zestawić ze sobą propozycje od takich towarzystw jak: Proama, Generali, Link4, TU Europa, Wiener, Benefia czy mtu24.pl. Po wybraniu jednej z nich, można od razu przejść do zakupu i objąć ochroną wynajmowane mieszkania. Ochrona z polisy działa najwcześniej już na następny dzień po opłaceniu składki.
