Najem krótkoterminowy mieszkania może zapewnić właścicielowi większy zysk niż wynajęcie lokalu jednemu lokatorowi na rok lub kilka lat. Większy zarobek to jednak w tym przypadku więcej obowiązków, pewne ryzyko i wciąż nie do końca jasna sytuacja prawna. Jak to wygląda w praktyce?
Co to jest najem krótkoterminowy?
Na chwilę obecną najem krótkoterminowy nie ma definicji prawnej. W praktyce pod tym pojęciem rozumie się wynajmowanie najczęściej prywatnej nieruchomości osobom trzecim, głównie turystom i ludziom podróżującym z interesach, na doby. Bazując na definicji tradycyjnego (długookresowego) najmu, można też przyjąć, że wynajem krótkoterminowy polega na krótkotrwałym udostępnianiu lokali mieszkalnych najemcom.
Najem krótkoterminowy bardziej przypomina usługi hotelarskie. W większości przypadków właściciele nieruchomości decydujący się na taki model wynajmu:
- nie podpisują z najemcami umów,
- nie spisują protokołów zdawczo-odbiorczych,
- nie pobierają kaucji.
Czynsz opłacany jest z góry i od razu wlicza się w niego media. Właściciele muszę też sprzątać swoje lokale, prać ręczniki i pościel, a także stale inwestować w reklamę. Inny jest też profil najemców, którymi najczęściej są turyści oraz osoby podróżujące w interesach, co sprawia, że najem krótkoterminowy jest opłacalny tylko w wybranych lokalizacjach.
Ile można zarobić na krótkoterminowym najmie mieszkania?
Wynajmowanie lokalu na doby będzie bardziej opłacalne od najmu tradycyjnego, ale tylko wtedy, gdy założy się pełne lub duże obłożenie.
PRZYKŁAD
Załóżmy, że jesteśmy właścicielami kawalerki, którą możemy wynająć na stałe za 3000 zł. Ten sam lokal wynajmowany na doby za 200 zł za noc przyniesie nam w skali miesiąca przychód na poziomie 6000 zł, jeśli oczywiście sprzedamy wszystkie noclegi.
Nie jest to jednak nasz zysk, bo od tej kwoty trzeba jeszcze odliczyć koszty mediów, reklamy, sprzątania, prowadzenia działalności oraz podatki. Trzeba też brać pod uwagę roboczogodziny – przy najmie krótkoterminowym właściciel ma zdecydowanie więcej pracy niż przy najmie długookresowym. Mimo wszystko, taki model kusi dużym zyskiem.
Gdzie opłaca się najem krótkoterminowy?
Najem krótkoterminowy jest o tyle specyficzny, że w określonych lokalizacjach jest opłacalny, a w innych – niemal z góry skazany na porażkę. Wynika to z popytu, który w tym przypadku generują turyści oraz osoby podróżujące w celach służbowych. W naturalny sposób na najem krótkoterminowy największe zapotrzebowanie jest w miejscowościach turystycznych oraz większych aglomeracjach czy centrach biznesowych.
Jakie powinno być mieszkanie pod najem krótkoterminowy?
Mieszkania przeznaczone na najem krótkoterminowy muszą być wyposażone inaczej niż lokale wynajmowane na dłuższy okres. Powinny być w pełni umeblowane i mieć wszystkie podstawowe urządzenia RTV/AGD. Kliencie oczekują też obecności takich akcesoriów, jak pościel, ręczniki, naczynia czy sztućce, a także wliczonego w cenę Internetu czy telewizji. Istotną kwestią, szczególnie w centrach dużych miast, są miejsca parkingowe.
Jeśli chodzi o standard, to nie ma reguły. Obecnie istnieje zapotrzebowanie zarówno na luksusowe apartamenty, jak i na lokale przypominające średniej klasy hostele. Niektórzy turyści oczekują wygód, inni zadowolą się czystym i wyposażonym w podstawowe urządzenia pokojem, który posłuży im za miejsce wypadowe do zwiedzania.
Lokalizacja mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy również jest istotna. Najbardziej pożądane są centra dużych miast oraz okolice głównych atrakcji turystycznych lub centr biznesowych.
Najem krótkoterminowy mieszkania – przepisy i formalności
Dla osób zainteresowanych uzyskiwaniem dochodów z najmu krótkoterminowego kluczowe jest to, czy muszą w tym celu zakładać działalność gospodarczą. Odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa.
Przykładowo, jeśli masz tylko jeden lokal, który wynajmujesz na doby w okresie letnim, czyli przez 2 czy 3 miesiące, to trudno powiedzieć, że prowadzisz działalność gospodarczą. Jeśli natomiast czerpiesz w ten sposób zyski przez cały rok i stale reklamujesz swoje usługi, to w praktyce prowadzisz już firmę, która powinna zostać zarejestrowana. Natomiast w sytuacji, gdy korzystasz z usług pośrednika, wystarczy, że to on ma działalność gospodarczą.
W praktyce przy wynajmowaniu lokali na doby najczęściej nie podpisuje się umowy najmu, nie spisuje protokołu zdawczo-odbiorczego i nie pobiera kaucji. Dla gości byłyby to uciążliwe procedury, których woleliby uniknąć i które mogłyby zniechęcić ich do skorzystania z danej oferty. Opłatę za nocleg pobiera się najczęściej z góry za cały pobyt.
Umowa najmu krótkoterminowego
Mimo że w większości przypadków właściciele mieszkań nie decydują się na podpisanie umowy wynajmu krótkoterminowego, to w teorii jest to możliwe. Taki dokument powinien zawierać:
- miejsce i datę zawarcia,
- dane obu stron – imiona, nazwiska, daty urodzenia, adresy, numery dowodów osobistych, PESEL i NIP (opcjonalnie),
- określenie przedmiotu i terminu najmu,
- warunki wypowiedzenia,
- podpisy obu stron.
Umowę warto podpisać zwłaszcza wtedy, gdy jeden najemca chce korzystać z lokalu przez co najmniej kilka tygodni. W innym przypadku dodatkowe, opcjonalne formalności mogą odstraszyć klientów.
Najem krótkoterminowy mieszkania – podatek
W roku 2025 najem krótkoterminowy może zostać opodatkowany w formie ryczałtu, według skali podatkowej lub na zasadach podatku liniowego.
- Wysokość podatku przy ryczałcie to 8,5%. Jeśli jednak roczny przychód przekroczy poziom 100 000 zł, należna opłata wyniesie 12,5%, ale tylko od kwoty nadpłaty.
- Rozliczając się na zasadach podatku liniowego, należy zapłacić 19% wszystkich dochodów niezależnie od ich wysokości. W tym przypadku nie obowiązują progi podatkowe.
- Wybierając skalę podatkową, trzeba liczyć się ze zmienną wartością podatku w zależności od rocznego dochodu. Do kwoty 120 000 zł jest to 12%, a dla nadwyżki – 32%. Jeżeli zarobiona kwota nie przekracza 30 000 zł, wynajmujący jest zwolniony z podatku.
Ostatnie dwie opcje są dostępne jedynie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Osoby prywatne mogą skorzystać tylko z ryczałtu.
Od 2023 r. wspólne dla najmu prywatnego i najmu z działalności gospodarczej jest likwidacja tzw. amortyzacji mieszkań. Zgodnie z art. 22 ust c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji nie podlegają: budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Najem krótkoterminowy mieszkania – ubezpieczenie
Wynajmowane mieszkanie można bez problemów ubezpieczyć i nie ma tutaj większego znaczenia, czy mówimy o najmie krótkoterminowym, czy tradycyjnym. Jedynym ograniczeniem jest w zasadzie okres, na który chcesz wykupić polisę. Towarzystwa najczęściej ubezpieczają nieruchomości na rok. Rzadko kiedy zdarzają się oferty na krócej niż 6 miesięcy. Nie stanowi to jednak w żaden sposób problemu dla osób, które trudnią się najmem krótkookresowym na stałe. Mogą one wykupić polisę na rok lub dłużej i będzie ona obowiązywała bez względu na to, ilu lokatorów przewinie się przez nieruchomość w tym czasie.
Polisa dla wynajmującego w trybie krótkookresowym powinna chronić nie tylko mury i elementy stałe, jak najczęściej ma to miejsce w najmie tradycyjnym, ale i wyposażenie lokalu, czyli ruchomości domowe. Standardowo warto w niej zawrzeć szeroki wachlarz zdarzeń losowych, a także przynajmniej kilka dodatków, jak: OC w życiu prywatnym, Home Assistance, stłuczenie przedmiotów szklanych, kradzież z włamaniem czy wandalizm i dewastacja.
Gdzie najlepiej kupić ubezpieczenie krótkoterminowego najmu mieszkania?
Ubezpieczenie mieszkania pod najem, zarówno krótkoterminowy, jak i tradycyjny, można kupić online. Najlepiej poprzedzić zakup porównaniem ze sobą większej liczby ofert poprzez rankomat.pl. To proste i intuicyjne narzędzie pozwoli w dosłownie kilka minut zestawić ze sobą propozycje od takich towarzystw jak Proama, Generali, Link4, TU Europa, Wiener, Benefia czy mtu24.pl. Po wybraniu jednej z nich można od razu przejść do zakupu.
